Mua bán kho, xưởng Huyện Văn Lâm, Hưng Yên. + Vị trí mặt đường ĐT206 Lạc Đạo, Văn Lâm, Hưng Yên. + DT đất 19800m2. Gồm nhà xưởng, nhà diều hành và công trình phụ trợ khác, lên đến 10.000m2. Thửa đất vuông vắn, mặt tiền 120m. + Nhà xưởng, nhà Văn phòng và cá - 11843268 Nhaban.com: Chuyển Nhượng 1.866 M2 Kcn Sông Cầu Võ Nguyên Giáp Nối Dài, Huyện Khánh Vĩnh, Khánh Hòa. Tất cả loại tin Nhà Đất Chung Cư Khu vực Bà Rịa Vũng Tàu Bình Dương Cần Thơ Hà Nội Khánh Hoà Long An Nam Định TP. Phí chuyển nhượng nhà đất cũng là yêu cầu quan trọng để hoàn tất quy trình. Chi phí chuyển nhượng nhà đất bao gồm thuế, phí và lệ phí. Rất nhiều người hiểu không rõ hoặc hiểu sai, cho rằng các khoản thu trên đều là một và gọi chung là thuế. Các loại đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 188, Luật Đất đai quy định như sau: “Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn Đất 50 Năm Có Được Xây Nhà và Chuyển Nhượng Mua Bán Không? | BĐS ELANDsChào các bạn, Kênh này mình muốn chia sẻ với các bạn những kiến thức, kỹ năng Bất động sản 24h, Thị trường Ngân hàng Nhà nước liên tục khẳng định không có chủ trương siết tín dụng vào bất động sản, chỉ là tăng kiểm soát rủi ro. Song, dù có hay không, động thái của phía nhà băng cùng những chính sách về phát hành trái phiếu, thuế chuyển nhượng… rõ ràng đang khiến lĩnh vực này 8GpUPVF. Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có đúng pháp luật không? Nếu phát sinh tranh chấp từ hợp đồng này thì giải quyết ra sao? Cùng chúng tôi giải đáp vướng mắc này trong bài viết sau hỏi Chào Luật sư, tôi đang có vướng mắc liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất mong được hỗ trợ như sauTôi vừa ký kết hợp đồng mua bán nhà đất cách đây gần 1 tháng. Hiện nay, tôi đang thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tại văn phòng đăng ký đất không có nhiều kiến thức chuyên môn về lĩnh vực mua bán đất đai nên chúng tôi có nhờ bên dịch vụ thực hiện sang tên giúp nhiên, vợ chồng tôi nhận được thông tin từ phía làm dịch vụ rằng, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ thực hiện xác nhận biến động sang tên cho tôi đối với phần diện tích đất mà không được xác nhận đối với nhà trên do là hợp đồng mua bán chỉ ký xác nhận mua bán đất mà không mua bán thỏa thuận ban đầu, chúng tôi thực hiện việc mua bán là cả đất và nhà, nên tôi có liên hệ lại với bên bán để thỏa thuận ký kết sửa chữa hợp đồng hoặc bằng một cách khác để tôi được ghi nhận quyền sở hữu nhà trên sổ nhiên, bên bán từ chối đối thoại và nói với tôi rằng, tại thời điểm ký kết hợp đồng, các bên đã được công chứng viên giải thích rõ về việc mua bán, chuyển đã đồng ý, ký vào hợp đồng thì không được quyền thay hỏi Luật sư, việc chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được pháp luật cho phép không?Khi phát sinh tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà đất thì tôi có các cách thức nào để xử lý thưa Luật sư?Chào bạn, chúng tôi xin được giải đáp về vấn đề chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có được coi là hợp pháp không và xử lý tranh chấp nếu có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng thế nào cụ thể như sauChuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà được không?Trước hết, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất là hai quyền riêng biệt theo quy định pháp luật hiện đó, người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản trên đất có thể không cùng là một người/đối mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải thỏa mãn quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở và phải căn cứ theo nhu cầu của các bên. Hay, người có quyền đối với đất thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà trên đất thì được quyền mua bán đối với tài sản cách khác, việc chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà vẫn được coi là hợp pháp nếu tại thời điểm chuyển nhượng, việc chuyển nhượng thỏa mãn các điều kiện luật điều kiện để chuyển nhượng, mua bán nhà đất bao theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 118 Luật Nhà ở 2014 bao gồmĐất không có tranh chấp, nhà không thuộc trường hợp có thông báo/hoặc quyết định tháo dỡ;Đất không thuộc trường hợp có thông báo/quyết định thu hồi đất theo quy định pháp luật;Nhà đất không có tranh chấp và trong thời hạn được sử dụng đất, sở hữu nhà;Tại thời điểm mua bán, nhà đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;Từ điều kiện trên, suy ra, việc chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà có thể vì một số nguyên nhân sau đâyMột là, trên sổ đỏ chỉ được ghi nhận quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu nhà ởCăn cứ khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký sở hữu tài sản trên đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu mà không phải là bắt chủ sở hữu nhà ở không đăng ký quyền sở hữu nhà trên đất thì không thể bán căn nhà này vậy, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện đối với đất mà không được thực hiện đối với là, theo thỏa thuận của các bên, chỉ thực hiện chuyển nhượng đấtNếu các bên trong giao dịch chỉ thỏa thuận về việc mua bán đất mà không thỏa thuận về việc mua bán cũng có thể là căn cứ để bên mua chỉ được xác nhận về quyền đối với đất mà không được xác nhận về quyền đối với là, chủ sử dụng đất và chủ sở hữu nhà không cùng một người, trong đó, chủ sở hữu tài sản trên đất không đồng ý bánĐây cũng là trường hợp có thể phát sinh khi thực hiện mua bán nhà đất. Nếu chủ sử dụng đất muốn chuyển nhượng đất cho bạn nhưng chủ sở hữu nhà lại không đồng ý bán thì bạn cũng chỉ có thể được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không được nhận quyền sở hữu luận Pháp luật cho phép các bên được chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng chỉ chuyển nhượng đất mà không chuyển nhượng nhà có thể xuất phát từ một số nguyên nhân như chúng tôi đã nêu ở quyết tranh chấp hợp đồng bán đất nhưng không bán nhà thế nào?Theo thông tin bạn cung cấp, căn cứ quy định pháp luật hiện hành, các cách để xử lý tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất của bạn như sauThương lượng, đàm phán, hòa giải để xử lý vụ việc;Khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền;Tùy thuộc diễn biến của vụ việc và yêu cầu của các bên mà có thể áp dụng linh hoạt một trong hai cách thức hoặc cả hai cách thức giải quyết, cụ thể như sauCách 1 Thương lượng, đàm phán, hòa giảiƯu điểm của phương án này là các bên có thể tiết kiệm được thời gian, công sức cũng như chi phí để xử lý vụ nhiên, cách thức này chỉ có thể được thực hiện nếu các bên thực sự thiện chí, mong muốn giải quyết vấn đề tranh đây, các bên cần phải nhanh chóng có buổi làm việc, xác định lại rõ thỏa thuận ban đầu là chuyển nhượng cả đất và nhà hay chỉ chuyển nhượng cần thiết, các bên có thể đề nghị rút toàn bộ hồ sơ sang tên, ký hủy hợp đồng mua bán đất và ký lại hợp đồng mua bán nhà khi ký kết lại hợp đồng mua bán nhà đất, các bên thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm 2 Khởi kiện tại Tòa án nhân dânNếu việc thương lượng, thỏa thuận không thể thực hiện được thì bạn có quyền lựa chọn cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất tại tòa án nhân dân có thẩm ý, trong hồ sơ khởi kiện, ngoài đơn khởi kiện, bạn cần phải chuẩn bị các tài liệu, giấy tờ, đoạn ghi âm… hoặc bất kỳ chứng cứ nào để chứng minh việc thỏa thuận mua bán là cả nhà và đất nhưng bên bán đã không tuân thủ thỏa luận Thông thường, để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà, các bên có thể lựa chọn phương án thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm đây là giải đáp thắc mắc của chúng tôi về chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 19006199 để được hỗ trợ. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2019/DS-ST ngày 03/05/2019 về tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nội dung như sau“ Năm 2006, ông Ch nhận chuyển nhượng thửa đất số 446, tờ bản đồ số 09, diện tích 397m2 từ bà A. Thời điểm đó, trên đất đã có một căn nhà cấp 4, tường gạch, mái tole, diện tích 107,9m2 do bà M là con nuôi bà A xây dựng. Do căn nhà trên chưa được cấp quyền sở hữu nên khi làm hợp đồng chuyển nhượng đất bà A và ông Ch không thể hiện tài sản trên khi ký hợp đồng, bà A vẫn ở lại trên nhà đất. Khi phát hiện gia đình bà M sinh sống trên phần nhà đất trên, ông Ch khởi kiện yêu cầu bà M trả lại toàn bộ căn nhà và thửa đất trên. Sau đó, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Ch, bà M giữ nguyên yêu cầu phản tố yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ”.Toà án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương quyết định Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của ông Ch về việc tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với bà M. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà M và yêu cầu độc lập của bà A về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bị đơn ông Ch. Bà A được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất, gắn liền với thửa đất là căn nhà cấp 4 của bà làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất QSDĐ vì trên đất chưa có nhà sau này mới được xây cất hoặc nhà chưa được cấp quyền sở hữu nên không thể hiện thông tin trên hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận QSDĐ. Điều này dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong đó các bên không chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất diễn ra khá phổ biến. Có nhiều hướng giải quyết cho tình huống này như các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất sau đó bổ sung thông tin vào giấy chứng nhận QSDĐ hoặc khởi kiện tại Tòa án để giải quyết nhưng phần lớn Tòa án sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu với các lý do khác nhau như do nhầm lẫn hay có đối tượng không thể thực hiện trường hợp bản án này, Tòa án nhận định căn nhà và thửa đất là một khối thống nhất, không thể di chuyển, không thể tách rời để chuyển nhượng và mua bán. Vì căn nhà được xây dựng kiên cố, có diện tích lớn, việc xây dựng và sinh sống ổn định trong căn nhà được nhiều người làm chứng. Nếu chỉ bàn giao quyền sử dụng đất nhưng không bàn giao nhà, khi đó đất thuộc quyền sử dụng đất của một người nhưng nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác. Việc không ghi căn nhà gắn liền với thửa đất dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và ông Ch có đối tượng không thể thực hiện được và vô hiệu ngay từ khi giao kết hợp luật Dân sự năm 2015 có quy địnhĐiều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện …Khi có Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn án thường xác định trường hợp bán nhà nhưng không bán đất là hợp đồng vô hiệu dù với lí do có đối tượng không thể thực hiện được hay nhầm lẫn. Do vậy, để bảo vệ quyền, lợi ích của bản thân, bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý khi xác lập giao dịch nhà đất để tránh các tranh chấp không cần thiết về thêm một số bản án có cùng nội dung tại là nội dung tóm tắt, thông báo văn bản mới dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc vui lòng gửi về Email info Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền? Trên thực tế, vì nhiều nguyên do khác nhau mà không ít người dân mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền, chẳng hạn như không đủ điều kiện sang tên hoặc do chưa hiểu rõ quy định của pháp luật. Qua thực tiễn cho thấy các vụ án tranh chấp về hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng và phức tạp hơn. Đây là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ẩn chứa rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý và khó khăn trong việc giải quyết khi có tranh chấp. Mời quý bạn đọc cùng theo dõi bài viết sau đây! I. CƠ SỞ PHÁP LÝ – Bộ luật dân sự 2015; – Luật đất đai 2013; II. KHÁI NIỆM Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Pháp luật đất đai không đưa ra khái niệm cụ thể về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên hiểu theo cách chung nhất thì Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chủ sở hữu chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng của mình cho người nhận chuyển nhượng. Chủ sở hữu sẽ nhận được một số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận giữa các bên. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền là gì? Có thể hiểu đơn giản Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền là việc mà thay vì các bên phải xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, thì trên thực tế nhiều người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người mua đất lại ký hợp đồng ủy quyền để thay mặt người sử dụng đất thực hiện các quyền với mảnh đất đó. Có rất nhiều lý do để các bên đi đến giao dịch chuyển nhượng bằng hình thức ủy quyền như thế này. Trong đó, thường thấy nhất là đất không đủ điều kiện chuyển nhượng, hoặc giao dịch ủy quyền nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế Thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…. Trong hợp đồng ủy quyền có thể quy định đầy đủ các quyền mà người nhận chuyển nhượng được phép thực hiện như Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền hay mua bán đất bằng giấy ủy quyền đều tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà bên nhận chuyển nhượng nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi ký hợp đồng. III. QUY ĐỊNH CHUNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây – Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; – Đất không có tranh chấp; – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; – Trong thời hạn sử dụng đất. Lưu ý Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013. 2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Theo đó, để được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính thì các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đầy đủ các thủ tục như – Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 “a Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”; – Kê khai nghĩa vụ tài chính và đóng thuế thu nhập cá nhân kể cả trường hợp được miễn nộp thuế; – Đăng ký biến động đất đai và nộp hồ sơ đăng ký biến động cho cơ quan đăng ký đất đai. Như vậy, phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực giữa các bên thì người nhận chuyển nhượng mới thực hiện được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng Hợp đồng ủy quyền Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.” Như vậy, bản chất của ủy quyền là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Tại Điều 141 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Điều này đồng nghĩa, người được uỷ quyền không thể chuyển nhượng cho chính bản thân mình vì không phải là thành phần trong hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ các quy định trên có thể thấy, Hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Và cũng không phải là căn cứ để người sử dụng đất tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Việc bán đất bằng hợp đồng ủy quyền là không trái với quy định của pháp luật tuy nhiên khi thực hiện mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền thì nó không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi được nhận chuyển nhượng đất. Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền như sau – Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt. – Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có. IV. NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ KHI CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN Với mục đích hợp pháp hóa các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất mà các bên chủ thể chưa đủ điều kiện hoặc vì một lý do gì đó mà không làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết một hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, về pháp lý khi thực hiện giao dịch bằng hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua trung gian như thế này sẽ mang nhiều rủi ro pháp lý. Cụ thể 1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng uỷ quyền sẽ không có hiệu lực pháp luật Như đã phân tích ở trên, chỉ khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực. Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, thì cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, hợp đồng ủy quyền không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác và không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác, Giá trị pháp lý của hợp đồng ủy quyền chỉ dừng lại ở việc người được ủy quyền nhân danh người ủy quyền Bên có đất để thực hiện các giao dịch như mua, bán, tặng, cho, cầm cố, thế chấp. Vì vậy, nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy quyền phải chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực, thông qua việc thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, dù có đầy đủ chứng cứ chứng minh thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực. Hơn thế nữa, bên ủy quyền trong giao dịch này là bên được lợi nhiều hơn. Vì bản chất giao dịch này không được thừa nhận như một giao dịch chuyển nhượng thông thường, mà các bên lợi dụng để nhằm để che dấu việc chuyển quyền sử dụng nhà đất. Thực tế có nhiều trường hợp các bên vì muốn trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng mà các bên mới thực hiện việc giao kết hợp đồng ủy quyền, có công chứng, chứng thực. Sau đó các bên lại giao kết thêm một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng này sẽ không được các bên công chứng, chứng thực để tạo sự tin tưởng cho đôi bên. Tuy nhiên, bản chất của hợp đồng chuyển nhượng ngoài phải tuân thủ hình thức bằng văn bản thì cần có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền vì đó là cơ sở để tiến hành thủ tục sang tên cho bên mua tại văn phòng đăng ký đất đai theo đúng quy định và như vậy mục đích chuyển nhượng mới đạt được. Điều này đồng nghĩa, người bán hoàn toàn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do giả tạo theo Điều 124 BLDS 2015. Điều này rất rủi ro cho bên nhận mua đất bằng hình thức nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền như này. 2. Quyền đối với thửa đất có thể bị giới hạn theo phạm vi uỷ quyền Theo Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, pháp luật trao cho các bên có quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền. Điều này sẽ phát sinh rủi ro do người nhận ủy quyền. Cụ thể, bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận. Thực tế, việc này đã xảy ra rất nhiều trường hợp sẽ bên mua Bên nhận ủy quyền đã trả tiền cho chủ sở hữu đất bên ủy quyền nhưng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ về thửa đất vẫn đứng tên chủ sở hữu cũ. Rõ ràng, quyền sử dụng đất của bên nhận ủy quyền sẽ bị hạn chế nếu như hai bên không thỏa thuận rõ phạm vi ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền. 3. Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Theo đó, pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại. 4. Thời hạn ủy quyền có thể hết nếu các bên không thỏa thuận Điều 563 của Bộ luật dân sự quy 2015 định “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm”. Như vậy khi hết thời hạn này các bên phải làm Hợp đồng ủy quyền mới. Trong trường hợp bên nhận ủy quyền đề nghị ký Hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy từ chối thì sẽ bên nhận ủy quyền sẽ mất quyền lợi với mảnh đất đó. 5. Hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực nếu bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi cá nhân giao kết hợp đồng chết thì hợp đồng sẽ đương nhiên bị chấm dứt. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa. Ngoài ra còn rất nhiều rủi ro làm ảnh hưởng đến quyền của người mua như thất lạc, mất, cháy giấy ủy quyền; người ủy quyền còn nợ tiền người khác, vay nợ ngân hàng, nợ thuế, chủ nợ có quyền yêu cầu Tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ. Nguồn Tạp Chí Tòa Án KHUYẾN NGHỊ CỦA LUẬT 3S [1] Đây là Bài viết khái quát chung về vấn đề pháp lý mà quý Khách hàng, độc giả của Luật 3S đang quan tâm, không phải ý kiến pháp lý nhằm giải quyết trực tiếp các vấn đề pháp lý của từng Khách hàng. Do đó, bài viết này không xác lập quan hệ Khách hàng – Luật sư, và không hình thành các nghĩa vụ pháp lý của chúng tôi với quý Khách hàng. [2] Nội dung bài viết được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý là các quy định pháp luật có hiệu lực ngay tại thời điểm công bố thông tin, đồng thời bài viết có thể sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy nếu có. Tuy nhiên, lưu ý về hiệu lực văn bản pháp luật được trích dẫn trong bài viết có thể đã thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại mà mọi người đọc được bài viết này. Do đó, cần kiểm tra tính hiệu lực của văn bản pháp luật trước khi áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý của mình hoặc liên hệ Luật 3S để được tư vấn giải đáp. [3] Để được Luật sư, chuyên gia tại Luật 3S hỗ trợ tư vấn chi tiết, chuyên sâu, giải quyết cho từng trường hợp vướng mắc pháp lý cụ thể, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Luật 3S theo thông tin sau Hotline Zalo/Viber/Call/SMS hoặc Email [4] Dịch vụ pháp lý tại Luật 3S Tư vấn Luật Dịch vụ pháp lý Luật sư Riêng Luật sư Gia đình Luật sư Doanh nghiệp Tranh tụng Thành lập Công ty Giấy phép kinh doanh Kế toán Thuế – Kiểm toán Bảo hiểm Hợp đồng Phòng pháp chế, nhân sự thuê ngoài Đầu tư Tài chính Dịch vụ pháp lý khác … Tổng hợp các trường hợp không được chuyển nhượng đất 1. Không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng đất Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng đất như sau - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây + Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013; + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; Quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013. - Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 2. Thuộc trường hợp không được chuyển nhượng đất Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau 1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 5 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 3. Không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng đối với hộ gia đình, cá nhân Tại Điều 192 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện như sau - Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì Chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. - Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì Chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. - Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì Được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ. Ngọc Nhi Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email info

chuyển nhượng đất không chuyển nhượng nhà